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新華財(cái)經(jīng) | 公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)如何步入實(shí)操？
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新華財(cái)經(jīng)北京8月4日電（記者余蕊）基礎(chǔ)設(shè)施投資作為我國經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石，多年來保持高增長狀態(tài)，積累了百萬億元級規(guī)模的存量資產(chǎn)。4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，拉開了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的大幕。該項(xiàng)工作進(jìn)展如何，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)聚焦哪些領(lǐng)域，企業(yè)反響如何，記者進(jìn)行了采訪調(diào)研。 公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)操階段 2018年以來，由于內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資增長速度出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩年的增長率均為3.8%，受疫情影響，2020年上半年基礎(chǔ)設(shè)施投資下降2.7%。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的形成往往需要大量的資金投入，承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營的各類主體，包括地方政府、融資平臺、社會資本、金融機(jī)構(gòu)等，形成了大量債務(wù)。如果今后依舊依靠傳統(tǒng)途徑新增基礎(chǔ)設(shè)施投資，難度會越來越大。 繼4月30日基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)通知下發(fā)后，8月3日，國家發(fā)展改革委向社會發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，通知是核心配套文件，標(biāo)志著中國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作從前期政策調(diào)研、頂層制度設(shè)計(jì)進(jìn)入實(shí)際操作的新階段。 “申報(bào)工作通知的出臺，說明公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作在順利推進(jìn)。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢說，通知和中國證監(jiān)會起草的、正在征求意見的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》共同組成了試點(diǎn)的兩個(gè)實(shí)操配套文件。通知主要針對項(xiàng)目申報(bào)的細(xì)節(jié)，如申報(bào)的基本條件、材料要求、申報(bào)程序、合規(guī)性審查等方面，提出較為明確的方向和指標(biāo)要求。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心主任李開孟表示，試點(diǎn)推行的公募REITs強(qiáng)調(diào)權(quán)益導(dǎo)向，不同于債權(quán)投資的保本保息或固定回報(bào)，也不存在抵押或擔(dān)保等增信措施，基金投資人收益與項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流直接相關(guān)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“運(yùn)營持續(xù)穩(wěn)定”是REITs投資回報(bào)的主要保證。因此，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目手續(xù)依法合規(guī)是試點(diǎn)工作順利開展的必要前提，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營是衡量試點(diǎn)工作成功與否的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。 鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目參與試點(diǎn)成為新亮點(diǎn) 優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)成為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的一大亮點(diǎn)。“這次試點(diǎn)定位精確，靶向性很強(qiáng)，就定位在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，但不是狹義的、傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施，而是包括新型基礎(chǔ)設(shè)施，并且對新型基礎(chǔ)設(shè)施的具體內(nèi)涵，進(jìn)行了明確說明。”張崢說。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬認(rèn)為，與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施相比，新型基礎(chǔ)設(shè)施增長潛力更大，對工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、能源、教育等行業(yè)賦予更多新動能。一些產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定的新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。通知將納入試點(diǎn)支持的新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目范圍界定為：數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目；5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目；智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。 同時(shí)，試點(diǎn)將聚焦重點(diǎn)區(qū)域。通知要求優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園有望參與試點(diǎn) 根據(jù)通知，鼓勵(lì)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足以下條件：位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)；業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。 張崢認(rèn)為，通知對產(chǎn)業(yè)園的入選確定了更細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)，讓后面項(xiàng)目的申報(bào)和落地有了明確的標(biāo)準(zhǔn)指引。 2019年《國家發(fā)展改革委關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》公布了第一批66個(gè)國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單。“列入國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單的基礎(chǔ)設(shè)施，如果收益穩(wěn)定且具有成長性，當(dāng)屬理想的REITs底層資產(chǎn)。”李開孟說。 2018年2月，國家發(fā)展改革委、科技部等部門對現(xiàn)有開發(fā)區(qū)進(jìn)行了嚴(yán)格審核，發(fā)布了《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》，包括2543家開發(fā)區(qū)，其中國家級開發(fā)區(qū)552家和省級開發(fā)區(qū)1991家。 徐成彬表示，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)本質(zhì)上是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施平臺，建設(shè)內(nèi)容包括水電氣熱、市政道路、綠化、公共配套平臺、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等。由于開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般都是滾動開發(fā)，因此整體打包開展REITs試點(diǎn)往往難以滿足現(xiàn)金流穩(wěn)定等要求，可以選擇園區(qū)內(nèi)的一個(gè)或數(shù)個(gè)子項(xiàng)目，通過物業(yè)租賃或產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)等形式獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，形成優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。 “某些園區(qū)資產(chǎn)從形式上往往表現(xiàn)為樓宇或物業(yè)，但與普通商業(yè)地產(chǎn)存在顯著差異。” 徐成彬說，差異主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是收入來源主要是物業(yè)租賃或服務(wù)收入，而非房地產(chǎn)銷售收入；二是業(yè)態(tài)表現(xiàn)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，而非酒店、公寓、娛樂服務(wù)等房地產(chǎn)項(xiàng)目；三是項(xiàng)目用地性質(zhì)一般為工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（如科研用地）、物流倉儲用地等，而不是商業(yè)、住宅用地。 此外，通知明確，此次試點(diǎn)控制在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項(xiàng)目儲備豐富 企業(yè)積極性很高 “我國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)非常豐富。多個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)多、項(xiàng)目收益好、增長潛力大，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)提供了大量優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。”國家發(fā)展改革委投資所融資室副主任李澤正介紹，倉儲物流方面，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，全國營業(yè)性通用倉庫面積超過十億平方米，高標(biāo)倉面積超過三千萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模大、投資回報(bào)率較高。收費(fèi)公路方面，2018年全國收費(fèi)公路里程達(dá)16.81萬公里，全年收費(fèi)公路通行費(fèi)收入5552.4億元。鐵路方面，全國鐵路運(yùn)營里程突破13萬公里，其中高鐵運(yùn)營里程超過3萬公里。高鐵項(xiàng)目中，不乏像京滬高鐵一樣盈利能力強(qiáng)、收益較高的項(xiàng)目。市政方面，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年全國自來水廠已超4000余座，供水量614億噸/年，水費(fèi)超1200億元。污水處理578億噸/年，垃圾焚燒1億噸/年，污水、垃圾處理費(fèi)用約800億元。 調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的企業(yè)對REITs試點(diǎn)的積極性很高。廣州越秀集團(tuán)控有創(chuàng)興銀行、越秀地產(chǎn)、越秀交通、越秀房托基金四家香港上市公司和一家A股上市公司——越秀金控。該集團(tuán)將越秀交通看作集團(tuán)重要的戰(zhàn)略穩(wěn)定器，主要投資、經(jīng)營和管理廣東省及其他經(jīng)濟(jì)高增長省份的高速公路和橋梁。自從1997年登陸港交所主板以來，越秀交通目前投資及運(yùn)營管理的收費(fèi)公路和橋梁項(xiàng)目達(dá)15個(gè)，應(yīng)占權(quán)益收費(fèi)里程達(dá)532.4公里，控股項(xiàng)目應(yīng)占權(quán)益里程達(dá)455.1公里。2010年至2019年的10年間，越秀交通的總資產(chǎn)、業(yè)務(wù)收入、利潤總額的年復(fù)合增長率分別為11.5%、10.6%以及9.4%。與此同時(shí)，越秀交通重視對股東的分紅，過去10年的派息率平均值高達(dá)58.7%。 越秀集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該集團(tuán)于2005年推動其不動產(chǎn)信托基金在香港上市，REITs運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富。越秀集團(tuán)有強(qiáng)烈的意愿和扎實(shí)的能力參與公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。 | |||||
